シェルゼレポート　欧州外断熱の旅

ストックホルム中央駅

ストックホルムの住宅について

ＳＨＥＬＬＺＥが採用している、外断熱工法。
これは欧米では常識とされていますが、日本では内断熱工法が大半を占めているため、外断熱を採用したマンションは１％に満たないのが現状です。
日本では国土交通省によると平均３７年で建て替えが行われているのに対し、欧米では中古でも高いというマンション事情。
何故これほどまでに、違いがあるのでしょうか？ そこで今回、(株)明豊エンタープライズ社員、池田・佐藤が、外断熱推進会議企画「建築物理と外断熱の旅」に参加し、北欧の住宅事情について講義を受講し、現場の視察をしてきました。

居住権つき住宅って何？

ストックホルム市内。建物の高さは７階までと制限が設けられています。

居住権付住宅は、組合住宅と呼ばれています。
「組合」は、経済的組合ではありますが利益目的の為ではなく、住民のために修繕・管理を行うための組織です。 購入者が住居権を購入し、低く設定された家賃を支払いながら住む方式で、所有権ではなく、マンションの組合員としての権利を取得するものです。 居住権付住宅は、組合住宅と呼ばれています。

賃料の平均はどれくらい？

新築では月額70m²で約147,000円、都心中古では月額70m²で約126,000円くらいです。 新築と中古で余り差がない事に驚きます。よく手入れのされた古い建築物は、外観・内装も良く、都市の財産として人気も高いです。現在の需要に合うように改修を繰り返して、魅力のある物造りをしている努力が見て取れます。

家賃は、どんな風に決めるの？

オレンジ色の外壁に 緑がとてもよく映えていました。

家賃は、公社と賃借人が作る協会で決定されます。 経済性だけでなく、広さ、設備、住戸水準、立地条件、築年数、改装年が基準（使用価値）であり、公表されている計算式により算定されます。

個人オーナーも単独で家賃を決定する事はできません。そのため、自由競争である日本のような高騰はありません。

綺麗な街並みを維持するための、建築計画

とにかく景観を大事にしています。建物を、改修により保存していくのです。 日本と違って、建物を壊すという認識は、殆ど持っていません。 また、どんなに小さな開発でも、行政指導が必ず入ります。公聴会・計画の公示展示義務があり、新築・改修・増築とも確認申請義務があるので、景観が統一され綺麗に維持されています。

ストックホルム計画局内展示ブースにて。このように、計画の公示展示義務があることで、美しい景観が保たれています。

旧建物はレンガ造り。新築や改修建物については、レンガ風パネルで仕上げています。 『計画なければ開発なし』の原則が貫かれた結果、このように整った美しい街並みが、維持されているのです。

ストックホルム都市計画局講演内容

ストックホルム都市計画局における講義の様子。古い物を大事にするという、建物に対する考え根本からの違いを感じました。

・テンスタ再開発担当 ピーター・ルンドバル氏講演
ストックホルム住宅博覧会“TENSTA Bo06”の概要説明

・ストックホルム住宅公社 モニカ・スタッフ氏講演
公社の概要説明 古い住宅の改修技術について及び今後の展望

・ストックホルム都市計画局 シノブ・シモン氏講義
断面図を利用した外断熱のディティール説明

・住宅管理組合 ルイーサ・シンバリー氏講演
不動産市場・組合住宅・不動産の鑑定評価・不動産投資

ストックホルム市庁舎。

ストックホルム市内の１９３０年代の建物。改修や増築を繰り返すことで、決して壊さずに建物をそのまま生かしていきます。

スウェーデンにおけるL.S.S.に類似した事業はありますか？

約5万戸の住宅の管理・維持・補修を行っている「ストックホルム住宅公社」がそれに近いようです。

1年間に、約1400戸の上下水道の配管改修を行っているそうです。（その内約900戸は、1940年代と1950年代のもの。残りの500戸は100万戸住宅政策のもの。）ちなみに、改修サイクルは50年毎とのことです。

また、排出エネルギー基準があり、古い建物も同基準に該当します。その為、基準を満たすように調査・改修を行っています。 今後は共用部（屋根やエレベータ、増築等）・専有部（フローリング、壁紙の張替え、キッチン設備の交換等）の改修も行われます。　
※キッチン設備（冷蔵庫・レンジ等）は家賃に含まれていて、住宅公社にて交換を行うのだそうです。