住宅ローンレッスン

前回も述べたように住宅ローンの金利にはいろいろなタイプがあります。なかでも代表的なのは「長期固定金利」「変動金利」「固定期間選択型」の３タイプ。それぞれにメリットやデメリットがあるので、よく理解して選ぶようにしましょう。

金利も返済額もずっと変わらない長期固定金利

長期固定金利とは、数十年の長期にわたって金利が固定されるタイプのこと。住宅ローンの最長返済期間である35年間金利が変わらないタイプのことを「完全固定金利」や、単に「固定金利」と呼ぶこともあります。

代表的な長期固定金利の住宅ローンに、フラット35があります。これは住宅金融公庫（４月からは住宅金融公庫は廃止）と民間の金融機関が提携して提供するローン。最長35年間にわたって金利が変わらないので、毎月の返済額も変わりません。

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このように長期固定金利は市場の金利動向にかかわらず金利が変わらないので、返済負担が増える心配がありません。現状では次に述べる変動金利や３年固定よりも金利水準がやや高めですが、長い目で見ればトクできる可能性もあるのです。

変動金利は半年ごとに金利が見直される

これに対し、返済の途中で金利が見直され、基準となる金利の動きに合わせて変動するのが変動金利です。金利は半年に１度見直され、基準金利が上がっていれば変動金利も引き上げられます。ただし、返済額の見直しは５年に１度となっており、返済額が上がる場合も直前の返済額の1.25倍までしか上がりません（それ以上あがった分は、総返済額に上乗せされていきます）。

たとえば下の表のように３年後に金利が上がったとしても、毎月返済額は５年目までは変わりません。ただし適用金利は３年後に上がるので、その時点から支払う利息が増え、元金の減り方が遅くなるのです。６年目にはその時点のローン残高と金利で返済額が計算されます。

なお、変動金利は都市銀行など多くの民間金融機関で取り扱っています。金利や返済額の見直しルールは金融機関によって異なることもあるので注意してください。

一定期間の金利が固定される固定期間選択型

固定期間選択型は長期固定金利と変動金利の中間的な性格の金利です。３年固定、５年固定、10年固定など、一定期間だけ金利が固定され、固定期間が終了するとその時点の金利で改めて金利タイプを選ぶことができます。

一般的に固定期間が短いほど金利が低くなります。２年固定や３年固定などの短期固定の場合は、優遇金利を使えば２％前後で借りられるケースも少なくありません。ただし固定期間が終わると優遇幅が縮小されるタイプもあります。さらにその時点で店頭金利が上がっていると、金利が急にアップして返済額も急増するリスクがあるのです。

この固定期間選択型も多くの金融機関が扱っており、金融機関によって固定期間の種類はさまざまです。固定期間終了時に再び固定期間選択型を選ぶと、5000円程度の手数料がかかる場合が多くなっています。

将来の金利を正確に予測するのは難しい

このように住宅ローンの金利はタイプによってそれぞれに特徴があります。通常は金利が上昇基調にあるときには、固定期間の長いタイプを選ぶと安心感が高まるとされています。逆に金利が下降気味のときには、変動金利や短期固定を選ぶと返済負担も軽くなる可能性が高いでしょう。

とはいえ、今後の金利が上がるのか下がるのか、上がるとしてもどの程度か、といった予測は専門家でも難しいといわれています。どの金利タイプを選ぶかは、金利の見通しや自分たちの家計の事情に応じて判断してください。