住宅ローンレッスン

住宅を買うときに、多くの人は住宅ローンに手持ち資金を加えて購入代金を支払います。つまり住宅ローンをいくら借りられるかによって購入予算が大きく左右されるのです。今回は住宅ローンで借入可能額について考えてみましょう。

今の家賃をもとに返済可能額を求める

住宅ローンをいくら借りられるかは、「返済可能額」によって決まります。では返済可能額をどのように求めるかというと、ひとつには今払っている家賃をもとに考える方法があります。今の家賃の支払いがそれほど重荷ではなければ、それと同じ金額を返していくことはできるでしょう。

家賃のほかに、住宅を購入するための貯金を積み立てているのであれば、その金額を加えてもかまいません。ただし教育資金などの貯金は別途確保しておく必要があります。さらに住宅購入後はマンションの管理費や修繕積立金を毎月支払うことになるので、その分は差し引きます。ここまでを計算式で表すと以下のとおりです。

返済可能額（A）＝家賃（共益費含む）＋月々の貯蓄額（住宅購入用のみ）－管理費分など（2万円程度）

年収から返済可能額を求める方法もある

返済可能額を求めるにはもうひとつ、年収をもとに計算する方法があります。年収に占める年間返済額の割合（年収負担率）から求めるのです。年収に年収負担率をかけ、その金額を12で割った額が月々の返済可能額になります（計算を簡略化するため、ここではボーナス時返済については省略します）。

年収負担率が高いと返済額が増え、支払いが重荷になってしまいます。通常は25％程度が目安になりますが、年収によっても異なります。年収が高ければローン以外の生活費などにあてる余裕が増すので、年収負担率が高めでも返済できると考えられるからです。年収1000万円程度なら、35％前後の年収負担率で計算してもかまわないでしょう。

年収負担率を使った返済可能額は以下の計算式で求めてください。

返済可能額（B）＝年収（税込み）×年収負担率（25～35％）÷12

返済可能額をもとに借入可能額を計算する

ここで返済可能額の（A）と（B）とで金額に開きが出た場合、安全のためどちらか低い金額を目安としましょう。（A）のほうが大きい場合は今の家賃負担が少し重いことが考えられます。逆に（B）のほうが大きければ、家賃や貯蓄以外に使っている支出を減らす余地があるかもしれません。

返済可能額が分かったら、その金額をもとに借入可能額を計算します。ただし計算には金利と返済期間が必要です。正確に計算するには金融電卓などが必要ですが、金融機関のホームページなどでシミュレーションができる場合もあります。目安として、35年返済の場合の金額の例を下に掲げたので参考にしてください。

シミュレーションもできます

住宅ローンを借りるときの手数料にも注意

借入可能額が計算できたら、その金額に頭金を加えれば「購入可能額」になります。ここで注意したいのは、手持ち資金のすべてを頭金にできるわけではないということです。住宅を買うときには各種税金や手数料、保険料などがかかるので、それら諸費用分は手持ち資金から差し引かなければなりません。新築マンションの場合の諸費用は物件価格の3～5％程度が目安です。さらに当面の生活資金や家具の新調費用なども確保しておく必要があります。

なかでも住宅ローンの手数料は金融機関によって差が出るので注意が必要です。ローンによっては融資額の2％程度を手数料としているケースもあります。例えば手数料が融資額の2.1％の場合、3000万円借り入れると手数料は63万円となります。ローンを選択する際は金利だけでなく、手数料も含めたトータルの負担を考慮する必要があるのです。