住宅ローンレッスン

前回も述べたとおり、住宅ローンにはフラット35や民間ローンなどの種類があります。それらを借り入れた場合に資金計画はどうなるのか。金利の種類や返済期間による違いなども見ていきましょう。

フラット35は最後まで返済額が変わらない

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して取り扱っているフラット35は、固定金利なので返済の途中で金利が上がる心配がありません。物件価格の９割まで、最長35年返済で借り入れることができます。

このフラット35を使って、3000万円を35年返済で借りた場合の資金計画が下の表です。ボーナス返済なしとした場合の毎月返済額は11万5924円。固定金利なので返済額も最後まで変わりません。35年間の総返済額は約4868万円です。総返済額から借入額を差し引いた1868万円は、金融機関への利息として支払われたことになります。

返済期間を短くすると総返済額が軽くなる

フラット35は金融機関ごとに金利が決まっていますが、返済期間は35年以内であれば自分で決めることができます。ただし、毎月返済額が月収（年収の12分の１）の４分の１以内であることが条件です。

返済期間を短くすると毎月返済額が増えますが、支払う利息の総額が経るので総返済額が軽くなります。例えば3000万円を25年返済で借りた場合、35年返済のケースより毎月返済額が2万6776円増えますが、総返済額は約587万円も軽くなるのです。

民間ローンは条件を満たせば金利が優遇される

民間ローンを借りるケースも見てみましょう。都市銀行などでは３年、５年、10年などと一定期間の金利を固定できる固定期間選択型や、半年ごとに金利が見直される変動金利から選ぶことができます。最長返済期間はフラット35と同様、35年です。

固定期間選択型のなかでも金利が低い３年固定金利ローンを利用した資金計画が下の表です。今ではどこの銀行も金利優遇を扱っており、給与振込口座の開設などの条件を満たせば店頭の金利より一定幅の優遇を受けられます。下の例では店頭金利が3.25％ですが、優遇金利は1.85％となり、3000万円を35年返済で借りた場合の毎月返済額は９万円台です。

３年固定金利は３年後に金利が上がる可能性がある

３年固定金利の場合は総返済額が書いてありませんが、これは途中で金利が変わると返済額も変わるためです。今は低金利ですが、３年後に金利が上昇する可能性もあるので注意してください。

仮に３年後に金利が２％アップしたとすると、毎月返済額は３万円以上アップして12万円台に上昇します。３年固定金利で借り入れる場合は、こうした将来の金利上昇も考慮して余裕のある資金計画を組む必要があるでしょう。

フラット35と３年固定金利を組み合わせることもできる

３年固定金利の低金利を生かしつつ、将来の金利上昇に備える借り方もあります。同じ銀行でフラット35と３年固定金利を併せて借りる方法です。借入額の半額ずつ借りるとすると、３年後の返済額の上昇も半分で済むのです。

例えば1500万円ずつ35年返済で組んだ資金計画を見てみましょう。当初３年間の毎月返済額は３年固定金利だけの場合より高く10万円台ですが、３年後に金利が２％アップしても毎月返済額は12万円台と、1万5196円のアップで済む計算です。

なお、3年固定金利の代わりに変動金利を利用する方法もあります。変動金利は半年ごとに金利が見直されますが、返済額は5年間変わらず、5年後に返済額が上昇する場合もそれまでの額の1.25倍までしか上がらない決まりです。

このように住宅ローンは借り方によって現在や将来の負担が大きく変わります。自分のライフスタイルや将来の金利動向なども考慮しながら、無理のない資金計画を組むように心がけましょう。